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RYULOG

龍太郎の雑記ブログ

マイホームで建売りを買うなら地盤保証の有無を確認せよ。

雑記-不動産 雑記

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やぁ。

 

マイホーム探しをしているみんな。

 

良い物件は見つかったかい。

 

家探しというのは、資金面であったり立地であったり、今までの人生で考えたこともないような問題に数多く直面する一世一代のイベントなので、なかなか前に進まないという人もいるだろう。

 

そして、そういう人たちの代表的な不安要素の一つに地盤というものがある。

 

昨年、三井不動産レジデンシャルが売主となった、横浜市都筑区のマンションが傾いた事件は記憶に新しい。

 

この問題は、マンションだけでなく、一戸建てを探している人たちにも不安を煽ることとなった。

 

そして当然、建売りを探している人たちの中にも

 

「地盤は大丈夫なの?」

 

という心配をする人たちは結構多い。

 

今回は、建売りを探している人たちが地盤という問題とどう向き合い、どこに着地点を設けるのか、というお話しをさせて頂こう。

 

 

注文住宅と地盤

 

まず、注文住宅の場合と建売りを買う場合では、地盤調査の透明性が全く異なる。

 

注文住宅を建てる場合というのは、自分たち、あるいはハウスメーカーの担当が地盤調査会社に調査を依頼し、自分たちの目で地盤の強度を確認する。

 

仮に地盤が弱ければ、鋼管杭などを入れて地盤改良をしたりする。

 

建売りと地盤

 
しかし、建売りの場合は全く異なる。
 
建売りは、土地の造成工事後にビルダーが地盤調査会社に調査を依頼し、地盤の状態によってビルダーが地盤改良の発注したり、転圧をしたりする。
 
地盤に問題がなければ基礎工事着工をする。
 
そして建築確認が降りて「建売り」という商品になるのも概ねこれくらいのタイミングなので、一般消費者が地盤調査や改良等の工程に関与するタイミングは一切ないのだ。
 
 
では、いざ気に入った物件があり、実際に契約にステージを進めたとしよう。
 
当然、契約に際して営業マンから色々と物件に関する詳しい説明を受けることが出来る。
 
しかし、受けられる説明と言えば、建物の構造であったり、使っている建材であったり、瑕疵担保保険であったり、いわゆる建物に関する部分が大半で、地盤についてははっきりとした説明を受けれないはずだ。
 
「え、じゃあ営業マンの人がさっき説明してくれた10年保証とかってのは何なの?何を保証してくれるの?」
 
という疑問が生じた方。
 
残念ながら営業の人が散々話してくれた保証というのは、あくまでも建物を保証するものであって地盤を保証するものではないのだ。
 
 
「じゃあ、仮に地盤沈下などで建物が倒壊した場合、建物の保証は使えるの?」
 
という疑問が生じた方。
 
瑕疵担保責任保険やビルダーの保証は基本的に"施工上生じた建物の瑕疵"のみ保証される。
 
つまり、外的要因が加わり、建物が傷ついてしまったりした場合は、当然施工上の瑕疵には該当しないので保証されないのだ。
 
これは、火災などで建物が全焼してしまった場合、瑕疵担保責任保険やビルダーの保証が使えないのと同じ理屈だ。
 
火災は火災保険で保証されるだろう。
 

地盤保証

 

じゃあ地盤の安全は誰が保証するのだろうか。
 
 
というと、答えは地盤調査会社だ。
 
 
地盤調査会社は、地盤調査をして、問題がないと判断した場合、地盤保証というものを付けることがある。
 
保証期間は10年だったり20年だったり、調査会社によって異なるが。
 
しかし、この地盤保証。
 
保証をするのは、購入者に対してではなく、地盤調査の依頼をしたビルダーに対して保証をするというものなのだ。
 
まぁ冷静に考えれば、たかが地盤調査会社が、自分たちとは何の取引もしていない一般の購入者さんに対して保証なんてすることが出来るわけがないのだが。
 
 
で、さらに話を覆すようで申し訳ないが、上で「付けることがある」と述べた通り、「付けないこともある」のだ。
 
なぜなら、ビルダーが土地付建物を販売する際、"地盤調査をすること"は住宅瑕疵担保履行法により義務付けられておりますが、"地盤保証をつける"こと自体は義務化されていないからだ。
 
もちろん、建売りなので、保証がついていない完成品に対して「保証をつけろ」なんてことを言うことは当然できない。
 
ただ、物件を探す一つの指針にはなるかと思います。
 
地盤を気にする人は、契約前に地盤保証があるかどうかをビルダーに確認し、なければ他の物件も視野に入れてもいいかもしれない。
 

こだわりすぎない方がいい

 
乱暴な結論になってしまい申し訳ないが、正直地盤については過度にこだわり過ぎない方が良い
 
というのも、地盤保証を絶対条件にしてしまうと希望に沿う物件の選択肢はかなり狭まってしまうからだ。
 
ビルダーは基本、地盤というものは曖昧にしたがるものなのだ。
 
地盤調査結果を見せろ、と言っても嫌がるところがほとんだろう。
 
しかし、これはある意味では仕方ないというか、ビルダーにも同情の余地がある部分なのだ。
 
 
建物は人工物だ。
 
自社で研究開発し、特許を取得している部品を使用し、自社工場で綿密な計算のもとプレカットされた部材で組み立てたりすることができる。
 
なので、自信を持って売ることが出来る。
 
 
しかし。
 
 
地盤とは、地球誕生の瞬間から自然界に当然存在するものだ。
 
いくら杭を入れようとも、自然災害を予見し、完全に防ぐのには限界がある。
 
地盤というものを人間が100%安全なものにするのは不可能なのだ。
 
 
自分の希望の優先順位を付け、取捨選択をし、大部分では納得し、少なからず妥協をするのが物件探しなのだ。
 
 
すべてを希望通りにすることなど誰にも出来ない。
 
 
あくまでも地盤保証は物件を探す際の一つの指針とするに留めて置いた方が良い、というのが僕の意見だ。